Beton i keš: Prljavi novac iza građevinskog buma na Balkanu

Ofšor kompanija Mellimate ušla je na makedonsko tržište nekretnina 2010. godine kupujući niz nekretnina u zgradi u samom centru Skoplja.

U to vreme, izrada urbanističkih planova u centralnoj skopskoj opštini Centar bila je u rukama Vladimira Zdraveva, predsednika opštinskog veća. Zdravev je imao ključnu ulogu tokom izmena urbanističkog plana opštine kojima je omogućena gradnja kontroverznog projekta „Skoplje 2014“.

Preobražaj Skoplja je bio projekat bivšeg premijera Nikole Gruevskog koji je od 2018. godine u bekstvu u Mađarskoj. Skoplju je doneo brojne neoklasične zgrade i spomenike, a mnogim zvaničnicima tadašnje administracije pune džepove.

Deceniju nakon dolaska kompanije Mellimate, nekretnine su prodate kompaniji pod kontrolom porodice Zdravev, koja je u međuvremenu došla do značajnog portfolija nekretnina.

Sredinom ove godine, Zdravev je uhapšen zbog sumnje da je izvlačio novac iz javnih sredstava tako što je preuveličao cene za livenje statua u Italiji, naručenih u sklopu projekta Skoplje 2014. krajem 2000-ih i početkom 2010-ih, otprilike u vreme kada je Mellimate ušao na tržište nekretnina u Skoplju.

Tužilaštvo nije saopštilo detalje o zamrznutoj imovini, ali su naveli da je Zdravev „pravio transakcije nelegalnih sredstava preko ofšor kompanija“.

Čak i letimičan pogled na tržište nekretnina u Skoplju ukazuje na to da Zdravev nije jedini.

Prema podacima prikupljenih tokom popisa stanovništva Severne Makedonije 2021. godine, u Skoplju je prazno oko 70.000 stambenih jedinica. Broj stanova u gradu porastao je za 30 odsto između 2002. i 2021. godine, a broj stanovnika za samo tri odsto.

Iako u Skoplju, Beogradu, Novom Sadu, Prištini, Tirani i drugim velikim gradovima na Balkanu postoji mnoštvo novih stanova, to je tržište sa vrtoglavim cenama i njim vladaju prodavci. A kada je reč o kupovini – gotovina je kralj.

To je situacija koja alarmira organizacije koje se bave borbom protiv pranja novca na Balkanu.

„Izgradnja se nastavlja van proporcija i van realnih planova, ali ne bez ekonomskog efekta“, rekla je Slađana Taseva, šefica makedonskog ogranka Transparensi internešenela i bivša predsednica Komisije za borbu protiv korupcije u zemlji. „Novac priliva i troši se.“

Hiljade stanova su prazne, a gradnja je i dalje u punom jeku

Veliki gradovi Balkana prolaze kroz građevinsku ekspanziju u proteklih pet ili šest godina. Građevinski bum, međutim, ne prati i porast broja stanovnika. 

U Prištini, prema poslednjim podacima sa popisa iz 2011. godine, prazno je oko 15.000 stambenih jedinica. Građevinski bum je tada tek uzimao maha i od tada je izdato 575 dozvola za izgradnju stambenih zgrada sa više stanova, sa ukupno gotovo šest miliona kvadrata. Naredni popis počinje ove jeseni.

Tačne podatke o situaciji u drugim gradovima je teško pronaći, ali poređenje broja stanova i domaćinstava u Srbiji, na primer, pokazuje da u zemlji ima oko 1.1 milion stanova više nego domaćinstava. Broj stanovnika Srbije je 6.8 miliona.

I pored visokog broja stanova, cene kvadrata rastu.

Prošle godine, kvadrat u Beogradu dostigao je cenu od čak 10.400 evra, za koliko je – po kvadratu – prodat najskuplji stan u prestonici, a u Novom Sadu 3.500 evra. Poređenja radi, najviša cena kvadrata 2016. godine u Beogradu bila je 3.200 evra, a u Novom Sadu 1.400.

U periodu od 2016. do kraja 2021. godine, u Beogradu je izgrađeno skoro 37.000 stanova, a u Novom Sadu 18.500. U međuvremenu, broj stanovnika Srbije se smanjio za pola miliona u poslednjih deset godina.

Ulaganje u nekretnine se generalno smatra dobrom investicijom, ali u zemljama gde je kontrola slaba, a korupcija rasprostranjena,  ovo tržište je laka meta pojedinaca koji žele da operu novac stečen kriminalom.

„Investiranje u izgradnju i prodaju nekretnina kako bi se uložio prljavi novac ima dugu istoriju na Zapadnom Balkanu, s obzirom na to da sektor zauzima značajno mesto u ekonomiji i loše je regulisan“, navodi se u izveštaju Globalne inicijative protiv transnacionalnog organizovanog kriminala, GI-TOC, o ilegalnim finansijskim tokovima na Balkanu iz avgusta 2020.

Kupovina stanova u izgradnji ima posebne prednosti kada je u pitanju pranje novca: poreklo novca se često ne ispituje i može da se plati u ratama u kešu, što znači da novac ne mora da prođe kroz bankarski sistem u kom bi možda i izazvao pozornost.

Zarada na nekretninama kupljenim u izgradnji često je viša. 

Plaćanje podizvođača po cenama višim od tržišnih takođe je jedan od načina da neregularno stečen novac uđe u finansijski sistem, a tu su i oni koji daju direktne pozajmice za izgradnju nekretnina, bez posredovanja banaka.

„Transakcija u kešu može da se izbegne pozornost [institucija] formalnog finansijskog sistema jer se ne zna poreklo novca“, navodi se u izveštaju GI-TOC-a.

Prema GI-TOC, jedan od pokazatelja sumnjivih poslovanja je veliki rast prosečnih cena po kvadratnom metru stambenog prostora između 2017. i 2020. godine – za oko 500 evra u Albaniji, 400 na Kosovu, 300 u Severnoj Makedoniji i 700 u Srbiji.

„Cene su nastavile da rastu čak i tokom pandemije“, naveo je GI-TOC u izveštaju iz avgusta 2020.

Ipak, istraživanja ovog fenomena su oskudna.

Istrage o pranju novca na Balkanu: „Pare su na prvom mestu“

Specijalno tužilaštvo u Tirani, glavnom gradu Albanije, u saradnji sa italijanskim vlastima otvorilo je istragu 2021. godine na osnovu prisluškivanih razgovora koji ukazuju na to da je organizovana kriminalna grupa Ndrangeta sa sedištem u Kalabriji pokušala da podmiti zvaničnike u Albaniji kako bi pribavila građevinske dozvole.

Istraga je pokrenuta nakon što je razgovore objavio albanski televizijski kanal Ora.

Albansko Specijalno tužilaštvo za organizovani kriminal i korupciju nije odgovorilo na pitanja o napretku istrage.

U Srbiji je, prema podacima državne Uprave za sprečavanje pranja novca, u 2020. godini 86 odsto transakcija sa nekretninama obavljeno u gotovini, što je ozbiljan znak za uzbunu.

U periodu od 2018. do 2020. godine, saopštila je Agencija, pokrenute su istrage za pranje novca protiv 66 osoba, od kojih je 48 optuženo. Jedanaest optuženih osuđeno je za pranje novca kroz izgradnju i trgovinu nekretninama.

U Severnoj Makedoniji, u proceni Finansijsko obaveštajne kancelarije objavljenoj 2020. godine navodi se da je građevinski sektor na prvom mestu po riziku od pranja novca.

U ovom sektoru posluje oko 6.500 kompanija koje godišnje zarade oko 1,5 milijardi evra. Većina transakcija se obavlja preko banaka, ali su mnoge i u gotovini, posebno kada se radi o transakcijama u koje su uključena fizička, a ne pravna lica.

„Praksu da se pojedinci pojavljuju i kao investitori i kao prodavci novoizgrađenih nekretnina prate visoke sume gotovine kako za izgradnju objekata, tako i za prodaju“, piše u proceni  Finansijsko obaveštajne kancelarije za period između 2016. i 2018. godine.

U tom periodu, ova kancelarija je pokrenula 16 predmeta koji se tiču pranja novca, obuhvatajući kompanije koje se mahom bave građevinarstvom. BIRN nije mogao da utvrdi ishode ovih slučajeva.

Prema podacima Osnovnog suda u Prištini, zbog pranja para su pokrenuta 32 predmeta od 2014. do 2021. godine. Međutim, evidencija ne pokazuje u koje sektore se ovaj novac slivao. Specijalno tužilaštvo na Kosovu nije odgovorilo na pitanja BIRN-a.

U Severnoj Makedoniji, Nuri Bajrami, član Komisije za borbu protiv korupcije, kritikovao je pristup države u izradi i primeni Nacionalne strategije za borbu protiv korupcije.

Relevantne institucije su delegirale niže zvaničnike, kaže on, i dodaje da su državna tela „slaba u kreiranju politika, a još slabija u implementaciji“.

„A kada se vlast promeni, sve staje“, kaže Bajrami za BIRN.

Taseva iz Transparensi internešenela smatra da značaj koji građevinski sektor ima za lokalnu privredu i prihode opštinskih budžeta, obeshrabruje institucije da ozbiljnije istraže izvore novca.

„Država više vodi računa o onima koji žele da grade, jer su pare na prvom mestu“, zaključuje ona.

Ova priča je napravljena uz podršku Globalnog programa “Borba protiv nezakonitih finansijskih tokova” koji sprovodi GIZ, a finansijski podržavaju Nemačko savezno ministarstvo za ekonomsku saradnju i razvoj i Norveško ministarstvo spoljnih poslova.

Njen sadržaj je isključiva odgovornost BIRN-a i ne odražava nužno stavove GIZ-a, Nemačkog saveznog ministarstva za ekonomsku saradnju i razvoj ili Norveškog ministarstva spoljnih poslova.

Ovaj tekst je ažuriran 29. septembra 2023. godine kako bi se jasnije prikazalo da su izjave Kristine Amerhauzer, koautorke izveštaja Globalne inicijative protiv transnacionalnog organizovanog kriminala, GI-TOC o ilegalnim tokovima novca na Balkanu, preuzete iz samog izveštaja, kao i da bi se precizno citirao sadržaj izveštaja.