Svoj na svome: Rizik od pravnog haosa i tužbi

Rok za podnošenje prigovora na zahteve za upis svojine u okviru projekta „Svoj na svome“ ističe 8. marta, a na platformi još ne postoji opcija da se prigovori uopšte i podnesu.

Samo nedelju dana pre isticanja roka, na platformi „Svoj na svome“ nalazi se samo link za podnošenje prigovora na zoning plan, koji je odredila država.

Dodatno, iako rok za podnošenje prigovora još nije istekao, neki predmeti su već obrađeni, a objekti upisani u katastar.

„Prve potvrde i prvi upisi u katastar su već sprovedeni, a plan je da se oni sukcesivno dešavaju jer nam to omogućava zakon“, rekla je Aleksandra Sofronijević, ministarka građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture, za Tanjug još 19. februara.

Ovo nisu jedini problemi sa projektom „Svoj na svome“ na koje upozoravaju stručnjaci. Pre nego što je u oktobru 2025. usvojen u Skupštini Srbije, novi zakon kojim je omogućeno da se legalizuju bespravno izgrađeni objekti izazvao je kontroverze koji nisu razrešene do danas. 

Stručnjaci kažu da projekat otvara mogućnost brojnih zloupotreba i upisa na osnovu falsifikovane dokumentacije, te da može doći do pravnog haosa i stotina tužbi protiv države. Oni ističu da država više neće garantovati za bezbednost objekata upisanih u katastar.

Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture nije odgovorilo na pitanja BIRN-a o ovom projektu i iznetim kritikama do objave teksta.

Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava svojine na nepokretnostima, kako je zvanični naziv ovog akta koji je se u javnosti propagirao kroz slogan „Svoj na svome“, omogućio je građanima da podnesu prijave za upis bespravno izgrađenih objekata u katastar. 

Najavljen je kao rešenje „haosa koji je postojao više od 30 godina“. 

Rok za podnošenje prijava počeo je 8. decembra 2025, a istekao je 8. februara 2026. Naknadno, prijave će do oktobra 2026. moći da ih podnesu samo građani koji to u redovnom roku nisu mogli da učine iz opravdanih razloga. 

Prema rečima ministarke Sofronijević, građani i pravna lica podneli su oko dva i po miliona prijava.

Svoj na svome: Da li će navodno zavođenje reda dovesti do još većeg haosa? 

Đorđe Vukotić, advokat i konsultant u oblasti građevinskih dozvola i legalizacije, koji je neposredno nakon usvajanja pomenutog zakona upozoravao da će njegova primena dovesti do pravnog haosa, kaže za BIRN da u međuvremenu nije promenio stav po tom pitanju.

On objašnjava da je jedan od problema to što se se ispostavilo da Agencija implementira Zakon na način koji onemogućava bilo kome da podnese prigovor na podnete prijave. 

„Zakon propisuje da se taj prigovor podnosi isključivo u elektronskoj formi. Međutim sajt-platforma ‘Svoj na svome’ nije uspostavio funkcionalnost za podnošenje prigovora. Građanima, dakle, još nije omogućeno podnošenje elektronskih prigovora na prijave, iako rok za njihovo podnošenje ističe“, navodi Vukotić.

On upozorava da bi ovakav pristup mogao da dovede do „desetina hiljada krivičnih postupaka, parnica i odštetnih zahteva prema državi zbog amaterskog sprovođenja ove značajne reforme“. 

„Resorno ministarstvo se hvali da je već donelo neke potvrde, po kojima se prvi legalizovani objekti već upisuju u katastar. Nameće se pitanje: Kako je moguće da se već donose potvrde po prijavama, ako još nije istekao rok za prigovor?“, kaže Vukotić.

On podseća da je i pre usvajanja zakona, upozoravao na odredbe zakona kojima je propisano da se uz zahteve za upis svojine podnosi dokumentacija za koju zapravo nije moguće utvrditi da je validna.

„Na primer, neko ko je uzurpirao zajedničke prostorije, može da zatraži legalizaciju njihovog pripajanja svom stanu i da dostavi falsifikat saglasnosti stanara i ugovora sa upravnikom zgrade. Isto je i sa saglasnostima suvlasnika, ugovorima o kupovini zemljišta, posebnih delova i slično“, objašnjava Vukotić.

On kaže da je skretao pažnju na „ključni problem“, a to je da Zakon nije propisao mehanizam za dostavu validne dokumentacije za postupanje po prijavama i da ga je nužno dopuniti amandmanima ili hitno menjati. 

„U administrativnim procedurama se zahtevi i prijave svojeručno potpisuju, a dokazi se dostavljaju u originalu. U elektronskim procedurama se potpisuju kvalifikovanim elektronskim potpisom, a uz zahtev se dostavljaju elektronski dokumenti“, objašnjava Vukotić.

On kaže da je „paradoks u tome što Agencija za prostorno planiranje i urbanizam proceduru sprovodi mimo zakona, koji propisuje da se uz prijave podnose isprave, a ne skenirana dokumenta“. 

„Isprave su isključivo originali ili elektronski dokumenti, čiju je istovetnost originalu potvrdio javni beležnik. Takođe, Agencija nije propisala da se prijava potpisuje kvalifikovanim elektronskim potpisom. Sve će to rezultirati malom verovatnoćom da se u krivičnom postupku utvrdi krivično delo falsifikata, odnosno upotrebe falsifikata“, upozorava advokat.

„Na žalost, kako sada stvari stoje, taj pravni haos će prevazići onaj na koji sam skretao pažnju“, kaže on.

Objekti upisani u katastar bez garancije da su bezbedni

Vukotić dodaje i da je „država svesno ili nesvesno propustila da prikupi i čuva postojeću tehničku dokumentaciju za objekte koje legalizuje“.

„To je ona dokumentacija koja se u postupku redovne gradnje čuva u CEOP-u, koji vodi Agencija za privredne registre. Dakle, javnost će biti uskraćena za bitnu tehničku dokumentaciju o legalizovanim objektima, koji se građanima jednog dana mogu srušiti na glavu“, kaže Vukotić.

Građevinska inženjerka Bojana Gažo ocenjuje da je „Svoj na svome“ direktan udar na savesne građane i inženjersku struku. 

„To je direktan šamar koji ima dva aspekta. Prvi aspekt su građani koji su poštovali procedure i objekte gradili u skladu sa zakonom. Takođe i građani koji su pre stupanja na snagu ovog zakona ušli u proces legalizacije zbog toga što su dograđivali postojeće objekte za koje je postojala građevinska dozvola. Ovaj zakon je presedan jer njime prestao da važi prethodni zakon o legalizaciji, a ti ljudi su već ušli u neke procedure“, navodi ona.

Gažo dodaje da je „drugi aspekt ovog šamara to što je ovo još jedan udarac na našu inženjersku struku sa kojom je režim u konfliktu“. 

„Ovim je potreba za nama poništena. Inženjeri nisu tu da bi nešto radili da bi se radilo. U ranijem procesu legalizacije geometar je morao da izmeri objekat, a svi ostali inženjeri, od građevinskih do elektroinženjera, su morali da daju izjavu da je sve po propisima. Na osnovu tih izjava i država je preuzimala odgovornost za izgrađeni objekat. Nisu uzalud postojale procedure. Postojale su norme koje je trebalo da se ispoštuju, a novim zakonom je sve što je bio posao inženjera banalizovano. Sada je sve degradirano, svega toga više nema“, konstatuje ona.

Legalizacija i upis svojine: Da li postoji razlika

Jedna od glavnih nedoumica povodom sprovođenja državnog projekta „Svoj na svome“ je šta građani i pravni subjekti konkretno dobijaju prijavom i evidentiranjem objekata. Tim više, jer se u ovom procesu ne zahteva dokumentacija i ispunjavanje kriterijuma potrebnih u postupcima dobijanja građevinske i upotrebne dozvole.

Bojana Gažo ističe da mnoge stvari ostaju nejasne i da je primenom novog zakona napravljen polovičan rezultat.

Ona kaže da će proces doneti upis prava svojine, što nije „nije legalizacija u smislu – šta inženjeri pod njom smatraju, jer su zaobiđene procedure koje su ranije postojale“

„Niko ne zna šta će biti dalje jer je sve ovo polovično napravljeno. S jedne strane, evidentiranjem će država će dobiti mogućnost da prikuplja poreze i takse na objekte koji nisu bili legalni. Takođe, strani investitori koji su dosad imali pravo korišćenja sad će dobiti priliku da objekte građene van procedura  upišu kao pravo svojine. Isto važi iz profesionalne investitore koji su od 2015. godine gradili objekte izvan procedura,“ kaže Gažo za BIRN.

Advokat Đorđe Vukotić je stava da se po prijavama građana sprovodi puna legalizacija objekata.

„Ti objekti i njihovi vlasnici se upisuju u katastar, bez ograničenja prava raspolaganja. Niti je reč o predbeležbi prava, niti se upisuju zabeležbe koje se moraju naknadno otkloniti, da bi to pravo svojine postalo potpuno. 

„Legalizacija je kao što i sama reč kaže pitanje pravnog statusa, a pitanje tehničkih svojstava objekata je potpuno druga priča. To što se prilikom upisa u katastar upisuje i zabeležba da je upis svojine u katastar izvršen po osnovu legalizacije i da država ne garantuje za tehnička svojstva tog objekta, ne bi trebalo da ima negativne efekte u pogledu kvaliteta prava koje se stiče legalizacijom. Zakon jedino propisuje umanjenje prava u eventualnim naknadnim postupcima eksproprijacije“, objašnjava Vukotić. 

Svoj na svome i populistički potezi pred izbore

Advokat Vukotić smatra da je novim zakonom vrha države hteo da postigne više efekata.

„Primarno je želeo da reši probleme sa objektima infrastrukture i drugim značajnim objektima, kao što su delovi autoputa, EXPO 2027, Beograd na vodi itd. Takve objekte je jednostavnije legalizovati nego za njih pribaviti upotrebnu dozvolu u prilično transparentnom postupku objedinjene procedure, koju servisira APR“, navodi Vukotić.

Advokat smatra i da je ovakvim omogućavanjem upisom svojine režim takođe hteo da „reši probleme povodom nelegalne gradnje bitnog dela svog glasačkog tela“. 

„Vladajuća struktura verovatno očekuje da će i ti građani glasati za njih, u nadi da će nakon izbora ista vlast nastaviti da legalizuju objekte po ovom istom zakonu”, kaže Vukotić.

Takođe, prema njegovim rečima, korist od primene novog zakona će imati i profesionalni investitori koji su prekoračili površinu i spratnost zgrada iz građevinskih dozvola koje su im izdate.

„Oni će za taj višak prostora po Zakonu platiti pun iznos naknade za uređenje građevinskog zemljišta. Ipak, oni će i tako daleko više zaraditi, nego da su gradili u skladu sa važećim urbanističkim planovima. Ostvariće ekstra profit. Reč o profesionalnim investitorima bliskim republičkoj i lokalnoj vlasti, koji su bili informisani pre svih ostalih kakav zakon je u pripremi“, kaže Vukotić.

„Da nisu bliski vlasti, građevinska inspekcija bi im u postupku redovnih i vanrednih kontrola davno zatvorila gradilište i na taj način bi onemogućila legalizaciju tih objekata. Nemoguće je legalizovati objekat koji nije ukrovljen, a to bi im se desilo da je takvim investitorima blagovremeno zatvoreno gradilište“, dodaje on.

Divlja gradnja višedecenijski problem u Srbiji

Donošenje zakona o upisu svojine nije prvi pokušaj države da reši višedecenijski problem nelegalnog zidanja u zemlji.

Kako je BIRN ranije pisao, nakon više neuspelih zakona koji nisu uspeli da reše problem nelegalne gradnje, država je 2015. usvojila Zakon o ozakonjenju objekata – gromoglasnog najavljen kao konačni obračun sa divljom gradnjom.

Međutim, i posle donošenje zakona, nastavilo se sa uglavnom nekažnjavanim zidanjem objekata bez građevinske dozvole ili objekata koji imaju znatno više kvadrata nego što je građevinskom dozvolom predviđeno.

BIRN je početkom 2023. godine, nakon višemesečnog istraživanja o divljoj gradnji u Beogradu, pronašao skoro pola miliona kvadrata stambenih objekata, koji su nelegalno izgrađeni nakon stupanja zakona na snagu, a potom ozakonjeni.

Time je prekršen osnovni postulat Zakona o ozakonjenju, koji kaže da sve što se ne vidi na satelitskom snimku iz jula 2015, a gradi se bez dozvole, mora da se ruši.

Ukrštanjem tri javno dostupne baze podataka, BIRN uspeo da locira preko 300 objekata koji nisu bili vidljivi na satelitskom snimku, a upisani su u katastru po osnovu Zakona o ozakonjenju. Ove zgrade možete pogledati u bazi divlje gradnje i interaktivnoj mapi. 

Vukotić podseća da od 2015, kad je počela da se primenjuje objedinjena procedura za izdavanje građevinske dozvole, nije bilo ni najmanjeg opravdanja za nelegalnu gradnju. 

„Zbog toga je te godine usvojen Zakon o ozakonjenju, koji je trebao da ozakoni ono što se može ozakoniti, a pre svega da stavi tačku na dalju nelegalnu gradnju. Vlast je tada objavila nultu toleranciju na nelegalnu gradnju. Zakon nije adekvatno sprovođen 10 godina. Pre svega u velikim gradovima, a naročito u Beogradu“, opisuje advokat.

On kaže da je rezultat takve politike to što u Srbiji sada postoji imamo više od četiri miliona nelegalnih objekata. 

„Opredeljenje države da legalizuje više od dva miliona objekata nelegalno građenih nakon 2015. predstavlja priznanje poraza pravne države“, zaključuje Vukotić.