Kako je država pomogla divlju gradnju medijskog mogula na Dedinju

Firma Maxim media, čija je vlasnica i direktorka Ružica Krdžić, počela je 2022. godine izgradnju luksuznog objekta na Dedinju, u blizini stadiona FK Crvena zvezda, u Maglajskoj ulici. Imala je građevinsku dozvolu za ukupno sedam stanova i dva nadzemna nivoa. Međutim, firma je sazidala čak pet nadzemnih nivoa. 

Uprkos tome, Prvo osnovno javno tužilaštvo u Beogradu je odlučilo da Krdžić, kao odgovorno lice investitora, ne goni za krivično delo – građenje bez građevinske dozvole – već je predmet poslat u Privredni sud, gde su firma i direktorka odgovarali za privredni prestup.

Za krivično delo građenje bez građevinske dozvole predviđena je zatvorska kazna za investitora i izvođača radova, kao i novčana kazna, dok sankcija za privredni prestup uključuje samo novčanu kaznu. 

Presudom Privrednog suda u Beogradu iz marta 2025. godine, firma Maxim media i Ružica Krdžić kao odgovorno lice proglašeni su odgovornim za privredni prestup iz člana 203. Zakona o planiranju i izgradnji – konkretno stav 1. tačka 3. Zakona, odnosno da su nastavili sa građenjem objekta posle donošenja rešenja o obustavi građenja. 

Iako je za taj privredni prestup predviđena novčana kazna od 1,5 do 3 miliona dinara za privredno društvo, Maxim media i Krdžić su kažnjeni ukupnom novčanom kaznom od 280.000 dinara – firma sa 250.000 a Ružica Krdžić sa 30.000 dinara, odnosno, ukupno manje od 2.400 evra.

U februaru 2026. godine, investitor Maxim media postavio je oglase na jedan od sajtova za prodaju nekretnina. U ponudi su 13 stanova na prodaju i još dva za izdavanje.

Cene ovih stanova se kreću od 6.000 pa do skoro 8.500 evra po kvadratu, dok se dva ponuđena stana izdaju za 3.000 i 3.500 evra mesečno. Najskuplji stan, od 243 kvadrata, prodaje se za skoro dva miliona evra, dok tražena cena za svih 13 stanova koji su na prodaju iznosi skoro 13,5 miliona evra.

Prvo osnovno javno tužilaštvo je odgovorilo BIRN-u da je investitor imao građevinsku dozvolu i da je inspekcija utvrdila da se objekat gradio suprotno tehničkoj dokumentaciji, što je privredni prestup, a ne krivično delo.

Firma Maxim media i Ružica Krdžić nisu odgovorili na pitanja BIRN-a.

Hronologija inspekcijskog nadzora

Građevinska inspekcija je obišla gradilište u Maglajskoj ulici u oktobru 2022. godine. Tada je na red došla kontrola izgradnje temelja – jedna od dve situacije kada je građevinska inspekcija dužna da obiđe gradilište. 

Građevinska inspektorka Milica Matić je tada utvrdila da je investitor dograđivao mimo građevinske dozvole u svim pravcima: kako u širinu i dužinu, tako i u visinu. Kasnije će se – novim inspekcijskim nadzorom iz juna 2024. godine – utvrditi da umesto prizemlja i povučenog sprata, objekat zapravo ima prizemlje, tri sprata i povučeni sprat.

Svojim rešenjem građevinska inspektorka je naredila investitoru da ukloni bespravno izgrađene delove objekta. U aprilu 2023. inspektorka Matić je podnela Prvom osnovnom javnom tužilaštvu (Prvo OJT) krivičnu prijavu protiv Ružice Krdžić kao odgovornog lica u firmi Maxim media. Mesec dana kasnije, u maju 2023, isto tužilaštvo je primilo i krivičnu prijavu za nelegalnu gradnju istog objekta jednog građanina.

Prilikom kontrolnog inspekcijskog nadzora u julu 2023, inspektorka Matić je utvrdila da investitor nije postupio po rešenju iz oktobra 2022. i ne samo da nije uklonio bespravno izvedene radove, kako mu je naloženo, već da je uklonio postavljenu traku sa gradilišta i nastavio sa izvođenjem radova.

Krivični zakonik propisuje težu kaznu za nastavak izgradnje bez građevinske dozvole nakon izdatog rešenja o obustavi radova – tada je, za investitora i izvođača radova, predviđena zatvorska kazna od jedne do osam godina (za „običnu“ nelegalnu gradnju je predviđena kazna zatvora od tri meseca do tri godine). 

U avgustu 2023, Odeljenje za građevinsku inspekciju dostavilo je Prvom osnovnom javno tužilaštvu u Beogradu dopunu krivične prijave, navodeći da postoji osnovana sumnja da je počinjen upravo taj, teži oblik krivičnog dela građenje bez građevinske dozvole (stav 3), kao i da postoji osnovana sumnja da je izvršeno još jedno krivično delo – skidanje i povrede službenog pečata i znaka. Za ovo delo je predviđena novčana kazna, ili kazna zatvora do jedne godine.

Ružica Krdžić je preko advokatice Ministarstvu građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture podnela žalbu na rešenje građevinske inspekcije, a u februaru 2024. Aleksandra Sofronijević, danas ministarka, a tada državni sekretar Ministarstva, poništila je  rešenje gradske građevinske inspekcije iz oktobra 2022, kojim je naloženo rušenje bespravno podignutih delova zgrade.

Tadašnji državni sekretar, sada ministarka, Aleksandra Sofronijević je, u obrazloženju poništavanja rešenja građevinske inspekcije, napisala i da je u toku postupka inspekcija imala „mnogobrojne propuste”, te da je „ovakvim radom došlo do odugovlačenja postupka”.  

Između ostalog, u žalbi su iznete tvrdnje i da je Maxim media podnela zahtev za legalizaciju ovog objekta. Slično je napisala i Ružica Krdžić u izjašnjavanju policiji u septembru 2023. godine.

„Izvedeni radovi na objektu u Maglajskoj (…) su predmet ozakonjenja u kome još uvek nije doneta odluka”, napisala je Krdžić policiji u pisanoj izjavi i dodala da je u toku postupak izmene Plana detaljne regulacije, koji obuhvata i parcelu gde se nalazi objekat, te da taj plan predviđa povoljnije urbanističke parametre od tada važećeg plana.

„(Time se) u potpunosti obezbeđujuju uslovi da predmetni objekat, čija je izgradnja započeta pre više od desetak godina, bude u celini ozakonjena u svim svojim postojećim kapacitetima, odnosno da se stavi u režim zakonito izgrađenih objekata”, napisala je Krdžić u izjavi policiji.

U julu 2024. godine tužilac Nikola Stojanović dostavio je naredbu Pisarnici Prvog tužilaštva da se predmet prevede u upisnik privrednih prestupa. U septembru je Privredni sud primio optužni predlog i po njemu doneo presudu u martu 2025. godine. 

Šta piše u presudi Privrednog suda

Privredni sud je napisao da je privredno društvo – izvođač radova u periodu od 4. oktobra 2022. do 14. jula 2023. godine „gradilo objekat bez građevinske dozvole i izvodilo radove suprotno tehničkoj dokumentaciji”, te da su, nakon što je doneto rešenje o obustavi građenja, firma Maxim Media kao investitor i još jedna firma kao izvođač radova nastavili sa građenjem objekta.

Obrazlažući svoju presudu, sudsko veće Privrednog suda u kojem je sudija Gordana Ratković bila predsednik, a sudije Milan Jelić i Vera Simić članovi veća, napisali su da je sud „cenio činjenice i okolnosti koje utiču da kazna bude veća ili manja” i našao više olakšavajućih okolnosti za okrivljene.

Između ostalog, olakšavajuće okolnosti bile su i da okrivljeno pravno lice „preduzima mere da otkloni utvrđene nezakonitosti i da je u toku postupak legalizacije objekta”, te „da je došlo do izmene PDR-a, koji uključuje i predmetnu parcelu kojom su predviđeni povoljniji urbanistički parametri u skladu sa planom generalne regulacije građevinskog područja, čime su obezbeđeni uslovi da predmetni objekat bude ozakonjen sa svim postojećim kapacitetima”.

Zbog ovih olakšavajućih okolnosti, sud je izrekao okrivljenima novčane kazne ispod minimuma – predviđena kazna za ovu vrstu privrednog prestupa je od 1,5 do 3 miliona dinara, a dosuđena je ukupna kazna od 280.000 dinara.

Prvo osnovno tužilaštvo i gradnja na Dedinju

BIRN je pitao Prvo osnovno javno tužilaštvo u Beogradu zbog čega je predmet, umesto da goni kao krivično delo, prebacio u Privredni sud.

Jer, građevinska inspektorka je podnela krivičnu prijavu, a ne prijavu za privredni prestup, iako po Zakonu o planiranju i izgradnji ima pravo da podnese i jednu i drugu prijavu, u zavisnosti od dela.

Tužilaštvo je odgovorilo da je nakon sprovedenih istražnih radnji „utvrđeno da je za objekat u Maglajskoj izdata građevinska dozvola”, te da je od strane nadležne građevinske inspekcije utvrđeno „da se objekat gradio suprotno tehničkoj dokumentaciji što u konkretnom slučaju predstavlja privredni prestup, a ne krivično delo građenje bez građevinske dozvole iz člana 219a Krivičnog zakonika”. 

U krivičnoj prijavi koju je podnela građevinska inspektorka Milica Matić, navodi se da je prijava podneta zbog osnovane sumnje da je investitor „izvršio krivično delo građenja bez građevinske dozvole” (član 219a Krivičnog zakonika, stav 2). Matić je nekoliko meseci kasnije podnela i dopunu krivične prijave zbog toga što je investitor nastavio sa izgradnjom i nakon zatvaranja gradilište, kao i zbog skidanja i povrede službenog pečata.

BIRN je u prethodnom periodu imao uvid u presude za divlju gradnju u Prvom osnovnom sudu u Beogradu. Ovaj sud je doneo više presuda za krivično delo građenje bez građevinske dozvole, u kome je Prvo osnovno javno tužilaštvo gonilo investitore za to delo, uprkos postojanju građevinske dozvole – u tim predmetima su investitori imali građevinsku dozvolu, pa „probili” spratnost i izgradili više spratova od dozvoljenog.

Tužilaštvo nije odgovorilo na pitanja BIRN-a o tome u čemu je bila razlika u ovim slučajevima i zašto i te slučajeve nije slalo na Privredni sud.

Ujedno, BIRN je dodatno pitao i zbog čega tužilaštvo nije postupalo po dopuni krivične prijave građevinske inspekcije, u kojoj ne samo da se traži gonjenje za teže krivično delo – nastavak gradnje nakon rešenja o obustavi radova – već i za još jedno delo: skidanje i povreda službenog pečata i znaka.

Ni na ova pitanja nije bilo odgovora iz Prvog osnovnog javnog tužilaštva.

Više javno tužilaštvo u Beogradu je po zakonu neposredno „iznad” osnovnog tužilaštva, i po zakonu „prati i usmerava osnovna javna tužilaštva sa svog područja s ciljem ujednačenog postupanja“.

Međutim, oni nisu odgovorili na pitanja BIRN-a u vezi sa potencijalnim nejednakim postupanjem Prvog tužilaštva.

Otkud ozakonjenje i kada je građen objekat?

Niko se iz tužilaštva, a ni Privrednog suda nije bavio pitanjem zahteva za ozakonjenje objekta sagrađenog u Maglajskoj ulici na Dedinju. Privredni sud je čak postojanje tog zahteva uzeo kao olakšavajuću okolnost za okrivljenu Ružicu Krdžić i firmu Maxim media.

Ružica Krdžić je u pisanoj izjavi policiji 2023. godine tvrdila da je izgradnja objekta u Maglajskoj zapravo počela „pre desetak godina”, i da je firma podnela zahtev za ozakonjenje. 

Međutim, iz satelitskih snimaka i javno dostupne dokumentacije je jasno da izgradnja novog objekta nije počela „pre desetak godina”, kako je tvrdila Krdžić.  

BIRN je pitao Upravu Grada Beograda kada je podnet taj zahtev i za koju površinu objekta, ali nije bilo odgovora.

Kako piše u Obaveštenju iz Sekretarijata za poslove ozakonjenja od 5. maja 2021, koje se nalazi u spisima predmeta Privrednog suda, ovaj zahtev nosi oznaku XXXI-10 broj 351.21-8506/2014, i potom je „prezaveden” pod novi broj –  XXXI-10 broj 351-21-61914/2020. Obaveštenje je potpisao Igor Begović, a na čelu Sekretarijata, koji je sada ukinut, tada se još uvek nalazio Nemanja Stajić.

Međutim, ni tužilaštvo ni sud se nisu zapitali – otkud zahtev za ozakonjenje iz 2014. godine za zgradu koja je počela da se zida tokom 2022. godine.

Jer, Maxim media je dobila građevinsku dozvolu za izgradnju u februaru 2022. godine, radovi su uredno prijavljeni u martu 2022. i građevinska inspektorka je otišla u kontrolu izgrađenih temelja u oktobru iste godine, kada je ustanovila i popisala bespravno izgrađene delove zgrade.

I zvanični satelitski snimak Republičkog geodetskog zavoda iz 2020. godine pokazuje da je na parceli u tom trenutku stara, mala porodična kuća, koja je i dan-danas upisana u katastar nepokretnosti.

Satelitski snimci između avgusta i oktobra 2021. godine na Google Earth Pro pokazuju da je stara kuća srušena upravo u ovom periodu. Stoga, nije jasno kako je moguće da u maju 2021. u Sekretarijatu za poslove ozakonjenja postoji zahtev za ozakonjenje zgrade, koja u tom trenutku još nije ni postojala i izgrađena je tek nekoliko godina kasnije.

Zakonom o ozakonjenju moguće je bilo ozakoniti samo objekte koji su završeni – odnosno pod krovom – do donošenja zakona u novembru 2015. i vidljivi na satelitskim snimcima Geodetskog zavoda.

BIRN je pitao firmu Maxim media kada je podnet zahtev za ozakonjenje i za koju površinu objekta, međutim, nije bilo odgovora do zaključivanja teksta.

U prethodnim godinama BIRN je mnogo puta pisao o nelegalnoj gradnji i nelegalnim ozakonjenjima u Beogradu. U tekstovima iz 2023. i 2025. godine detaljno su objašnjeni načini na koje su zgrade koje nisu ispunjavale zakonske uslove ipak bivale ozakonjene – jedan od načina bio je i da se koriste antidatirani i stari zahtevi za legalizaciju za zgrade koje su bile građene nakon 2015. godine.

Upravo zbog ovoga BIRN je upitao i Prvo i Više javno tužilaštvo u Beogradu – zašto Prvo OJT nije prijavilo Višem javnom tužilaštvu o postojanju zahteva za ozakonjenje objekta u Maglajskoj, kada je jasno da ne može postojati zahtev iz 2014. za objekat koji tada nije postojao.

„Eventualni podneti zahtev za ozakonjenje ne može biti predmet izvršenja niti jednog krivičnog dela iz nadležnosti Višeg javnog tužilaštva u Beogradu”, odgovorilo je Prvo osnovno javno tužilaštvo.

Više tužilaštvo nije odgovorilo na pitanja BIRN-a.

Sve vrste institucionalne „pomoći”

Međutim, ovde se ne iscrpljuje „pomoć” koju su razne institucije pružile investitoru u ovoj prilici.

Lokacijske uslove za izgradnju novog objekta u Maglajskoj je izdala tadašnja gradska sekretarka za urbanizam i građevinske poslove Bojana Radaković u novembru 2021.

U ovom dokumentu, ona se pozvala na pravila građenja prema tada važećem Regulacionom planu prostorne celine Dedinje i dozvolila investitoru maksimalni indeks izgrađenosti na parceli od 0,7.

Ovaj indeks označava koliko je ukupno moguće sazidati bruto razvijene građevinske površine iznad zemlje: ukupna površina parcele, u ovom slučaju 1391 kvadratni metar – pomnoži se sa 0,7 i dobija se koliko „nadzemnih” kvadrata investitor sme da sazida.

U ovom konkretnom slučaju, ta nadzemna površina iznosi maksimalno 973,7 kvadratnih metara. Bojana Radaković je potpisala lokacijske uslove za izgradnju 961 „nadzemnog” kvadrata.

Međutim, problem je bio u tome što u tada važećem Regulacionom planu za Dedinje nije uopšte bilo reči o „indeksu izgrađenosti”, nego o – koeficijentu izgrađenosti.

Koeficijent izgrađenosti se ne odnosi samo na „nadzemne” kvadrate, već na površinu celog objekta, u koju ulazi površina svih izgrađenih etaža, pa i podruma i suterena.

Dakle, umesto da, prema tada važećem planu, investitor Maxim media dobije lokacijske uslove da sazida objekat od nešto manje od 1000 kvadrata, on je dobio toliko nadzemno, odnosno površinu celog objekta od nešto više od 3000 kvadrata.

BIRN je sredinom 2023. godine već pisao o sličnom razvoju događaja kod mnogo poznatijeg investitora – Željka Mitrovića. I za njega su Sekretarijat za urbanizam i građevinske poslove i tadašnja sekretarka Bojana Radaković u junu 2020. godine dali lokacijske uslove sa indeksom izgrađenosti, umesto koeficijentom izgrađenosti.

Na ovaj način je tada Željku Mitroviću bilo omogućeno da, umesto ukupno oko 2.000 kvadrata, sazida oko 2.000 nadzemnih kvadrata, dok je površina celog objekta bila veća od 6.000 kvadrata.

Grad Beograd je tek u novembru 2023. usvojio izmene i dopune Plana generalne regulacije, kojim je, između ostalog, propisano i da se koeficijent izračunava kao indeks izgrađenosti. Sporne lokacijske uslove za Maglajsku ulicu Bojana Radaković je donela dve godine ranije.

Sekretarijat za urbanizam i građevinske poslove nije odgovorio na pitanje BIRN-a zbog čega su investitoru dali uslove povoljnije nego one koji su bili tada važeći.

Lokacijskim uslovima firmi Maxim media je bilo dozvoljeno da maksimalni indeks zauzetosti na parceli bude 35 odsto. Ovo znači da osnova nadzemnog dela objekta sme da maksimalno zauzima 35 odsto od ukupne površine parcele.

U konkretnom slučaju, to je značilo da Maxim media na svojoj parceli od 1391 kvadrat može da izgradi objekat sa maksimalno 487 kvadrata u osnovi.

Međutim, analizom satelitskog snimka sada već izgrađenog objekta, vidi se da osnova objekta, odnosno, njegova horizontalna projekcija ima, ugrubo, oko 800 kvadrata.

Kako na novinarska pitanja odgovara RGZ?

Po Zakonu o državnom premeru i katastru, Republički geodetski zavod je zadužen da, između ostalog, po službenoj dužnosti prati promene na nepokretnostima, u cilju obezbeđenja ažurnosti.

U ovom zakonu se navodi da se praćenje „vrši upoređenjem podataka katastra nepokretnosti sa podacima dobijenim periodičnim snimanjem teritorije Republike Srbije iz vazduha ili podacima dobijenim drugim metodama i postupcima”.

Međutim, u katastru nepokretnosti na ovoj parceli i dalje je upisana samo stara porodična kuća, iako je srušena pre skoro pet godina, a na njenom mestu je sada višestruko veći objekat, koji uopšte nije upisan u katastar, niti su upisani stanovi koji su sada na prodaju.

BIRN je pitao RGZ zbog čega ova zgrada nije upisana u katastar.

Međutim, umesto odgovora, iz Zavoda je došao sledeći dopis:

„Poštovani Radmilo,

Imajući u vidu da nam kontinuirano upućujete pitanja koja ili nisu precizno formulisana ili koja nisu iz okvira nadležnosti Republičkog geodetskog zavoda, na šta smo Vam do sada više puta ukazivali, ovoga puta naš odgovor će biti nešto netipičniji, u nadi da ćemo pronaći model koji će Vam biti razumljiviji.

Kako se predstavljate kao istraživački novinar, bilo bi očekivano da pre postavljanja pitanja najpre istražite temu i nadležnosti institucije kojoj se obraćate. Čak i veštačka inteligencija danas ume da preporuči da je za dobijanje pravog odgovora potrebno prvo postaviti pravo pitanje – i to na pravoj adresi.

Na taj način biste Vi mogli da se bavite istraživanjem i temama koje otvarate, a Republički geodetski zavod poslovima za koje je osnovan i za koje je zakonom nadležan. To bi ujedno doprinelo i efikasnijoj komunikaciji, bez nepotrebnog trošenja vremena na pitanja (a i odgovore) koja ne spadaju u delokrug rada ovog organa.

Ne sporimo Vašu ambiciju, niti očiglednu fascinaciju građevinarstvom i načinom na koji funkcionišu investitori u Beogradu, ali bismo Vas ipak uputili da odgovore na ta pitanja potražite tamo gde je to i predviđeno – na fakultetima, u stručnim školama, stručnoj literaturi i u razgovorima sa ljudima koji se tim poslom zaista bave. Takođe možete se konsultovati i sa profesionalnim korisnicima sistema: geodetskim organizacijama, advokatima itd.

Uostalom, u Beogradu se o investitorima ponekad više sazna u lokalima nego kroz dopise institucijama koje za to nisu nadležne. Republički geodetski zavod nema u opisu svojih poslova edukaciju novinara, niti ulogu tumača građevinskih i investicionih procesa.

U nadi da ćemo Vam olakšati Vaš istraživački deo posla, podsećamo vas da Republički geodetski zavod vodi jedinstvenu evidenciju katastra nepokretnosti i postupa isključivo po podnetim zahtevima za upis, ukoliko su za to ispunjeni zakonom propisani uslovi.

Srdačan pozdrav,

Grupa za internu komunikaciju i odnose s javnošću“