Danima su radnici raščišćavali ruševine starih zgrada u Kursulinoj ulici na beogradskoj opštini Vračar. Krajem novembra 2018, parcela je bila samo golo tlo i braon zemlja se jasno videla na nekoliko satelitskih snimaka Gugla.
Ove zgrade srušene su najmanje šest meseci pre nego što je investitor, firma Stefial, poznatog bivšeg fudbalera Dejana Stankovića i Dragana Ruvarca, dobila dozvolu za rušenje, u martu 2019.
Godinu dana kasnije, završena je gradnja kompleksa koji su činile dve gotovo identične zgrade podignute jedna do druge, u Kursulinoj ulici i u susednoj Baba Višnjinoj.
Ove dve zgrade zajedno imaju 3.500m² više nego što je to dozvoljeno građevinskim dozvolama.
Obe su, međutim, i ozakonjene, iako Zakon decidno propisuje da mogu da budu ozakonjeni samo objekti koji su bili konstruktivno završeni, odnosno „pod krovom“, u trenutku stupanja ovog zakona na snagu u novembru 2015. i koji se vide na satelitskom snimku Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) iz tog perioda.
Istraživanje BIRN-a pokazuje da ovo nisu jedina sporna ozakonjenja odobrena firmi Stefial. Zgrada koju je ova kompanija prethodno sazidala na Dorćolu, sa neto 1.700m² više nego što je predviđeno građevinskom dozvolom, ozakonjena je iako nije bila završena u novembru 2015.
Iz ove kompanije, kao ni iz beogradskog Sekretarijata za poslove ozakonjenja nisu odgovorili na pitanja BIRN-a o izgradnji i ozakonjenjima ovih objekata.
Ove tri zgrade Stankovićeve firme Stefial našle su se u BIRN-ovoj bazi divlje gradnje koja broji više od 300 objekata sa oko pola miliona kvadrata ozakonjenih bez jasnog zakonskog osnova.
Stanković i Ruvarac šire svoje poslove u Beogradu
Kompanija Stefial u vlasništvu Dejana Stankovića osnovana je 2010. godine, a Dragan Ruvarac je direktor od 2014, pokazuju podaci iz Agencije za privredne registre. Ruvarac je postao suvlasnik kompanije sa 10 odsto udela u januaru 2019. godine.
Firme u kojima su Ruvarac i Stanković suvlasnici – Stefial, Ninar, Maison Royal i R.O.D. Investment – vlasnici su objekata na još tri atraktivne lokacije u Beogradu: u Birčaninovoj ulici i ulicama Patrijarha Varnave i Krunskoj.
Građevinsku parcelu i objekat u Birčaninovoj, firma Ninar deli sa kompanijom Sanidei koja je na Senjaku nepropisno izgradila potkrovlje na luksuznom stambenom objektu u kojoj živi ministar finansija i bivši gradonačelnik Beograda Siniša Mali.
Stanković i Ruvarac takođe grade zgradu na Kosančićevom vencu, a u planu je izgradnja kompleksa kod parka Manjež.
Plan gradnje prekoputa Manježa je naišao na otpor udruženja za zaštitu kulturno-istorijskog nasleđa, koja zahtevaju da se niz starih zgrada u ulici Svetozara Markovića sačuva na adekvatan način, što su podržali republički Zavod za zaštitu spomenika kulture i SANU.
Kako pokazuje katastar nepokretnosti, Dragan Ruvarac sa firmom Maison Royal već je počeo da otkupljuje stanove u zgradama prekoputa parka Manjež pa sve do ulice Kralja Milutina, uz trg Slavija.
Iako se na pobedničkom idejnom rešenju vidi da će fasade starih zdanja za koje se arhitektonska udruženja bore ostati netaknuta, arhitektkinja Ana Mitić Radulović kaže za BIRN da pobednička rešenja na konkursima često nisu obavezujuća za investitora. Iz firme Stankovića i Ruvarca nisu odgovorili šta je plan gradnje prekoputa parka Manjež.
Ozakonjenje bez osnova u Baba Višnjinoj
Restoran u drvetu Ribolovačka priča u Baba Višnjinoj 34 godinama je okupljao Vračarce i ljubitelje ribljih specijaliteta. Restoran, zajedno sa okolnim kućama – sve do Kursuline 25 – srušen je kako bi počela gradnja prve zgrade kompleksa Royal Residence.
Stefial je dobio građevinsku dozvolu u junu 2018. za izgradnju zgrade od 2.674m² neto površine sa podrumom, prizemljem, tri sprata i povučenim spratom.
Iako su građevinska dozvola i lokacijski uslovi dozvoljavali pet nadzemnih etaža, Stefial je digao sedam, pa neto površina objekta iznosi 4.199m².
Prosečna cena novogradnje na Vračaru 2018. godine bila je oko 1.900 evra po kvadratu, ali su skuplje lokacije dostizale cenu od 3.000 evra po kvadratu, pokazuju podaci Republičkog geodetskog zavoda.
Zakonom o planiranju i izgradnji je propisano da je investitor dužan da obustavi gradnju i podnese zahtev za izmenu građevinske dozvole, ukoliko u toku izgradnje nastanu izmene u odnosu na izdatu građevinsku dozvolu ili glavni projekat.
Ukoliko izmene nisu u skladu sa dobijenim lokacijskim uslovima, investitor mora da prvo traži izmenu važećih lokacijskih, pa tek onda izmenu građevinske dozvole.
Firmi Stefial, ipak, izmena nije bila neophodna. U novim parametrima, Sekretarijat za poslove ozakonjenja objekata, na čelu sa tadašnjim sekretarom Nemanjom Stajićem, ozakonio je zgradu 5. novembra 2018, iako je izgrađena posle 2015. godine i samim tim nije vidljiva na snimcima RGZ-a koji služe kao osnov za ozakonjenja.
Zgrada je viša nego što je to dozvoljeno lokacijskim uslovima – umesto 18 metara novinari BIRN-a su koristeći online alate izmerili nešto manje od 30 metara visine.
U zaglavlju rešenja o ozakonjenju objekta u Baba Višnjinoj stoji godina 2010. kao godina kada je zahtev za legalizaciju podnet Sekretarijatu. Nije jasno za koji objekat je traženo ozakonjenje, pošto satelitski snimak iz tog perioda pokazuje da se na tom mestu nalazilo nekoliko starih kuća. Među njima je bila kafana Ribolovačka priča.
Sekretarijat za poslove ozakonjenja nije odgovorio na zahtev novinara BIRN-a da im se po Zakonu o pristupu informacijama od javnog značaja odobri uvid u zahtev iz 2010. godine, te nije jasno kako je na osnovu tog zahteva ozakonjena zgrada koja te 2010. nije ni postojala.
Novogradnja u Kursulinoj ulici: Rušenje, pa papiri
Firmi Stefial je ozakonjena i zgrada bliznakinja na susednoj parceli u Kursulinoj ulici, pokazuju podaci iz katastra.
Kuće koje su tu nekada postojale, uklonjene su u novembru 2018, iako je firma Stefial dozvolu da ih poruši dobila tek u martu 2019. godine, kada je izdata građevinska dozvola.
Satelitski snimak parcele u Kursulinoj iz septembra 2018. godine. Stare kuće porušene su mesecima pre dobijanja neophodnih dozvola za rušenje u martu 2019. Foto: Google Earth
Firmi Stefial građevinskom dozvolom dozvoljena je izgradnja zgrade neto površine 2.654m² sa podrumom, prizemljem, tri sprata i jednim povučenim spratom.
Do kraja godine, zgrada je bila pod krovom. Međutim, imala je dva sprata više nego što je građevinskom dozvolom propisano i ozakonjena je sa neto 4.702m².
Prema važećem planu detaljne regulacije za ovaj deo Vračara iz 2004. godine, na mestu gde su nikle dve Stankovićeve zgrade, maksimalna dozvoljena visina iznosi 18 metara, a maksimalna dozvoljena spratnost pet nadzemnih nivoa, odnosno prizemlje i još četiri sprata.
Dakle, Sekretarijat za urbanizam i građevinske poslove nije mogao da izda lokacijske uslove niti građevinsku dozvolu kojom bi odobrili izgradnju više od pet nadzemnih nivoa, pa su tako obe zgrade – u Baba Višnjinoj i Kursulinoj – dobile građevinske dozvole za po pet nadzemnih nivoa.
No, tada na scenu stupa Sekretarijat za poslove ozakonjenja objekata: gradska skupština je u decembru 2015. donela odluku kojom određuje spratnost po zonama grada za objekte koji se nalaze u postupku ozakonjenja.
Prema ovoj odluci, na prostoru gde je Stanković sazidao ove dve zgrade, dozvoljeno je da se ozakone dva sprata više nego što je to propisano važećim planom.
Naravno, ovo se odnosilo na već sazidane nelegalne objekte, prema Zakonu o ozakonjenju objekata, a ne na objekte koji će tek nicati širom Beograda.
iako je građevinskom dozvolom predviđeno da ima 2.654m². Foto: BIRN
Ova zgrada, jednako kao njena bliznakinja u Baba Višnjinoj, viša je nego što je dozvoljeno lokacijskim uslovima.
Dok je prosečna cena novogradnje na Vračaru 2018. godine bila u proseku oko 1.900 evra, samo godinu, dve kasnije cene su porasle, pa je 2019. i 2020. prosečna cela bila 2.000 evra, dok je maksimalno iznosila 4.432 evra, prema podacima Republičkog geodetskog zavoda.
Na Halooglasima je i dalje moguće videti nekoliko isteklih oglasa objavljenih sredinom 2022. godine za prodaju stana u ovoj zgradi u kojima piše da je cena kvadrata oko 5.400 evra.
Ozakonjenje bez osnova na Dorćolu
Na adresi Strahinjića bana 17-19 na Dorćolu, na mestu tri pređašnje niskospratnice, izgrađen je početkom 2016. stambeno-poslovni kompleks firme Stefial.
Kao što će to uraditi tri godine kasnije u Kursulinoj, i ovde su stare kuće porušene pre dobijanja neophodnih dozvola.
Na satelitskom snimku iz jula 2015. vidi se „očišćena“ parcela i bager na njoj.
Međutim, Stefial je tek u septembru te godine dobio građevinsku dozvolu i to za „izvođenje radova na rekonstrukciji, nadogradnji i dogradnji“ stambene zgrade koja je u tom trenutku već uveliko bila srušena, kao i za rušenje druge dve kuće na ovoj parceli.
Sekretarijat za informisanje Grada Beograda, preko koga se vodi komunikacija medija i gradskih institucija, nije prosledio novinarima BIRN-a odgovore Zavoda za zaštitu spomenika na pitanja o tome šta je Stefialu bilo naloženo kada je u pitanju očuvanje objekta u Strahinjića bana. Na pitanja BIRN-a o ovom objektu nisu odgovorili iz Sekretarijata za inspekcijske poslove.
Potvrda o početku radova dobijena je početkom oktobra 2015, kada su radovi već uveliko bili u toku.
Na parceli je Stefial, prema građevinskoj dozvoli, trebalo da nadogradi zgradu tako da ima 3.259m2 neto površine sa podrumom, prizemljem, šest spratova i poslednjim povučenim spratom.
U januaru su, međutim, inspektori koji su obišli gradilište, konstatovali da radovi nisu u skladu sa dobijenom dozvolom: srušena je kuća koja je trebalo da bude rekonstruisana; u osnovi je zgradi dodato 16×6 metara, pa je tako celom visinom veća nego što je projektom dozvoljeno; šesti sprat, projektovan kao uvučen, izgrađen je u punom gabaritu; poslednji sprat je pod punom AB pločom, a na njemu je podignuta i galerija.
Ubrzo je Sekretarijat za inspekcijske poslove naložio firmi Stefial da sruši nelegalno podignute delove zgrade, pokazuju rešenja do kojih je došao BIRN.
Umesto rušenja, Stefial je 12. februara dobio rešenje o ozakonjenju, iako zgrada nije bila završena i „pod krovom“ u novembru 2015, kako bi mogla da bude ozakonjena u skladu za Zakonom.
Stankoviću i Ruvarcu je legalizovano 1.700m² više nego što im je bilo dozvoljeno da izgrade. Ozakonjena zgrada tako ima podrum, prizemlje, visoko prizemlje, šest spratova, povučeni sprat i galeriju, što sve čini neto 4.984m².
Prosečna cena novogradnje na Starom gradu 2016. godine bila je 1.900 evra po kvadrata, a maksimalna 2.600 evra.
Iako se u Zakonu o ozakonjenju objekata navodi da se mogu ozakoniti samo objekti na kojima su izvedeni konstruktivni građevinski radovi kada je Zakon stupio na snagu i koji su vidljivi na satelitskim snimcima Republičkog geodetskog zavoda iz istog perioda, činjenica je da je ovaj Zavod snimke koji se danas koriste za ozakonjenja kupio tek na leto 2016. godine.
Nemanja Stajić je potpisao brojna sporna ozakonjenja
Sekretarijat za poslove ozakonjenja Grada Beograda u međuvremenu je izdao brojna rešenja o ozakonjenju.
Sekretarijat, kao i firma Stefial, nisu odgovorili na pitanja BIRN-a o tome na osnovu čega je ova zgrada ozakonjena.
Na dnu rešenja o ozakonjenju ove zgrade potpis je stavio Nemanja Stajić, u to vreme načelnik Sekretarijata za poslove ozakonjenja.
Nemanja Stajić saslušan je u oktobru prošle godine zbog sumnje da je zajedno sa još dve osobe, ozakonio nepostojeće objekte u ulici Gospodara Vučića u Beogradu i tako počinio krivično delo Zloupotreba službenog položaja.
Stajić je otišao sa mesta načelnika Sekretarijata za poslove ozakonjenja u julu 2022, posle opštih i lokalnih izbora koji su održani u aprilu.